Đầu
tư đất nền Sài Gòn năm 2017 đòi hỏi xuống tiền nhanh, chậm nhất phải
hoàn tất nghĩa vụ tài chính trong 12 tháng, bù lại tiềm năng tăng giá
theo thời gian, kỳ vọng lợi nhuận 15-20% năm nay.
Theo tin tức,
chuyên gia địa ốc Nguyễn Tấn Phong – người có 10 năm hoạt động trong
lĩnh vực bất động sản – nhận định, đất nền sẽ là loại hình bất động sản
sản được giới đầu tư ưa chuộng nhất trong năm Đinh Dậu. Ông Phong đưa ra
5 thế mạnh đặc trưng, được xếp vào hàng “không đối thủ” của loại tài
sản này đồng thời khuyến cáo những điểm yếu để nhà đầu tư đất nền Sài Gòn năm 2017 cân nhắc, khắc phục khi chọn mặt gửi vàng.
5 ưu điểm đầu tư đất nền:
Kỳ vọng lợi nhuận
gấp 2-3 lần lãi suất ngân hàng. Tỷ suất sinh lời trung bình trong năm
2017 có thể đạt trung bình 15-20%. Đây là biên lợi nhuận bình quân thấp
hơn tốc độ tăng giá đất nền tại TP HCM trong giai đoạn 2014-2015-2016.
Nếu chỉ tính riêng trong năm 2016, đất nền TP HCM đã tăng giá trên diện
rộng, nhiều vị trí đã tăng ở ngưỡng 40-60%. Những khu vực tăng thấp nhất
trong năm ngoái cũng có lợi nhuận không dưới 15%.
Kênh tích lũy tài
sản an toàn. Đất nền là tài sản đầu tư tích lũy có giá trị, do giá đất
thường tăng lên theo thời gian chứ không bị sụt giảm và ít chịu tác động
xấu theo chu kỳ tăng trưởng hay suy thoái của thị trường. Trong điều
kiện kinh tế vĩ mô ổn định, duy trì tốc độ tăng trưởng như hiện nay, giữ
đất nền qua từng năm nhà đầu tư không lo tài sản bị mất giá. Tình trạng
xấu nhất là đất nền không tăng giá nhưng điều này đã không xảy ra kể từ
năm 2014 đến nay.
Được ngân hàng
thẩm định cho vay cao. Nếu đất nền có sổ đỏ, ngân hàng thường thẩm định
giá trị cho vay từ 50-60%, thậm chí mức cao nhất đạt 70% giá trị tài
sản. Nếu đất nền đang giao dịch, thể hiện qua hợp đồng mua bán, chưa ra
sổ, nhà đầu tư vẫn có thể vay khi chủ đầu tư cam kết bảo lãnh và có liên
kết với nhà băng về gói tín dụng.
Là tài sản đã hình thành, ít bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo. Đầu tư đất nền Sài Gòn năm 2017,
sau khi đi xem vị trí thửa đất, khảo sát hạ tầng nội – ngoại khu và quy
hoạch tổng thể dự án, người mua có thể an tâm về việc tài sản này đã
hình thành. Ngay cả khi luật quy định xây nhà, tài sản cũng không bị tác
động đáng kể trong quá trình đầu tư vì xây nhà theo mẫu thiết kế được
duyệt. Đây là bất động sản được xếp vào nhóm đã hiện hữu, không phải tài
sản hình thành trong tương lai, do đó ít bị rủi ro do các chiêu trò
quảng cáo, marketing, hứa hẹn, cam kết thổi phồng phi sự thật.
Tài nguyên đất không tăng thêm, quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp. Đầu tư đất nền Sài Gòn năm 2017
có lợi thế lớn vì không phải là bất động sản xây dựng hàng loạt như
chung cư. Ngoài ra, tâm lý bám đất, giữ đất của người Việt coi trọng bất
động sản liền thổ càng khiến cho kênh đầu tư này không bị lỗi thời
trong bất cứ chu kỳ lên xuống nào của thị trường địa ốc, giúp giữ nhịp
độ sôi động, thanh khoản duy trì ở mức từ trung bình đến cao.
Nhược điểm đầu tư đất nền:
Giá trị lớn, kén
khách đầu tư. Bước sang năm 2017, đất nền trị giá từ một tỷ đồng trở
xuống thường có vị trí xấu, kém thuận lợi, được khuyến cáo hạn chế đầu
tư. Sau một thời gian dài tăng giá mạnh mẽ (2014-2016), đầu tư đất nền Sài Gòn năm 2017
đã thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn trước đây. Dòng vốn từ 2-3 tỷ
đồng trở lên mới bắt đầu săn được đất vị trí đẹp, hạ tầng đồng bộ. Tuy
nhiên, dòng tiền này được cho là khá lớn và kén khách, đặc biệt là đối
với những tay chơi mới gia nhập thị trường địa ốc.
Phải đóng tiền
nhanh, mất chi phí cơ hội. Bất động sản là đất nền thường có cam kết
đóng tiền trong một năm. Tốc độ nộp tiền và giao đất được xem là nhanh
hơn so với các loại tài sản khác: chung cư trả 2-3 năm, thậm chí kéo dài
72 tháng; nhà phố và biệt thự bàn giao trên dưới 2 năm. Tiến độ thanh
toán đất nền phổ biến là nhà đầu tư đóng 30% giá trị đất nền khi ký hợp
đồng, 65-67% còn lại trả trong 9-10 tháng, 3-5% nộp khi ra sổ. Do phải
xuống tiền trong thời gian ngắn, dòng vốn chỉ dồn vào một loại tài sản
sẽ mất chi phí cơ hội vì không thể chẻ nhỏ vốn để san sẻ những kênh đầu
tư khác.
Không mang về nguồn thu hàng tháng. Đầu tư đất nền Sài Gòn năm 2017
chỉ có thể kỳ vọng tài sản tăng giá, lợi nhuận được chốt khi mua đứt
bán đoạn. Tuy nhiên, trong thời gian giữ đất, nhà đầu tư không thể khai
thác cho thuê như chung cư, nhà phố, biệt thự, văn phòng… Nếu có, nguồn
thu từ cho thuê đất nền cực thấp, đạt 0,5%/năm. Do đó, đất nền còn được
xem là kênh đầu tư chôn tiền vào đất.
Chỉ hợp đầu tư dài
hạn, khó lướt sóng. Năm 2017, đất nền đã qua giai đoạn đầu tư lướt
sóng, không còn nhiều cơ hội mua bán liền tay trong đôi ba quý (3-6
tháng hoặc 9 tháng). Giai đoạn lướt sóng ở kênh này đã rơi vào những năm
2014-2016. Tổng giá trị tài sản lớn, xuống tiền nhanh, lướt sóng không
hiệu quả bằng những tài sản được mua trả góp dài. Trong 2 thập niên qua,
nhà đầu tư đất nền chỉ thắng lớn khi giữ đất lâu dài, chờ ăn theo sóng
hạ tầng, quy hoạch có tính đột biến hoặc chỉnh trang đô thị. Dòng tiền
ngắn hạn không phù hợp đầu tư kênh này.
Giá đất khó vượt
đỉnh năm 2016. Sau chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ bắt đầu từ năm 2014 và lập
đỉnh vào năm 2016, ông Phong cho rằng kênh đầu tư này khó có cơ hội
tăng giá đột biến trong năm Đinh Dậu. Cơ quan quản lý đã và đang thực
hiện các biện pháp giảm tốc, hạ nhiệt cho phân khúc đất nền nhằm ổn định
thị trường thông qua việc rà soát lại các quy định tách thửa một cách
chặt chẽ hơn. Điều này có thể khiến tốc độ ra hàng của dòng sản phẩm đất
nền chậm hơn so với 3 năm trước đó. Ngoài ra, tâm lý nhà đầu tư cũng
thận trọng hơn khi tiếp cận các sản phẩm đất nền do năm 2016 từng xảy ra
nhiều thương vụ bẻ kèo, lừa đảo, pháp lý của sản phẩm chưa hoàn chỉnh.
Nhận xét
Đăng nhận xét